1 Eylül 2023 tarihinde devreye alınan zarurî arabuluculuk sistemi ile birlikte mesken sahibi-kiracı, işçi-işveren ve birçok uyuşmazlıklar mahkemelere başvurmadan tahlile kavuşmaya başladı. Arabuluculukta mutabakat oranları da değerli bir boyuta ulaştı.

Yaşanmış bir arabuluculuk örneğinde 4 yıldır birebir apartmanda oturan bir kiracının, kirası 7 bin TL düzeyindeydi. Mesken sahibi tıpkı katta öteki bir dairenin kirasının 30 bin TL olduğunu münasebet göstererek kiracısından 23 bin TL kira bedeli istedi. Kiracı ise ekonomik münasebetleri öne sürerek, “12 bin TL’den fazla kira ödemem” dedi. Taraflar anlaşamayınca bahis arabulucu huzurunda tahlile kavuştu.

EV SAHİBİ VE KİRACILAR DİKKAT! 85 BİN 500 MUTABAKAT SAĞLANDI

Konuyla ilgili Arabulucu Avukat Umut Metin ev sahibi kiracı uyuşmazlıklarında muahede oranlarını açıklarken, yaşanmış iki değerli arabuluculuk örneğini tek tek anlattı.

Metin’in konuşması şu halde: “Ülkemizde yaklaşık 4 milyon uyuşmazlık arabuluculuk ile geride bırakıldı. Adalet Bakanlığı verileri arabuluculuğun kira uyuşmazlıklarının tahlilinde gösterdiği yüksek başarıyı ortaya koyuyor. Arabuluculuğun kira uyuşmazlıklarında dava kaidesi olarak uygulamaya alındığı 01 Eylül 2023 gününden bugüne kadar geçen 8 aylık müddette kira alanında yaklaşık 152 bin arabuluculuk süreci tamamlanmıştır. 152 bin arabuluculuk görüşmesinden 85.500 tanesi muahede ile sonuçlanmıştır.

‘ANLAŞMA ORANI YÜZDE 56’

Ulaşılan 85.500 arabuluculuk mutabakatı, kirada yaşanan sorun yığını açısından arabulucularla kıymetli bir tahlil oranı oluşturulduğunun, yani arabuluculuğun muvaffakiyetinin ispatıdır. Bu durum, tamamlanan her 10 arabuluculuk görüşmesinden neredeyse 6’sında mutabakat sağlandığını göstermektedir. Muvaffakiyet oranı tam olarak %56 seviyesindedir. Bu noktada oranlama ve yüzde ile her 2 kira sorunu yaşayan insanımızdan birinin probleminin arabuluculuk ile çözüldüğü üzere bir sonuca varmaktayız.

Kira uyuşmazlıklarında 100 bin sayısına yaklaşmakta olan arabuluculuk muahede sayısı, arabuluculuğun toplumca benimsendiğini göstermektedir. Dikkat edilirse, bir kira uyuşmazlığında kiracı ve kiraya veren olarak en az 2 taraf olduğu kabul edilirse 2024 yılı Nisan ayı sonu prestijiyle en az 170 bin vatandaşımızın kira sıkıntısının arabuluculuk sayesinde giderildiği görülmektedir.

EV SAHİBİ VE KİRACILAR EN ÇOK HANGİ HUSUSLARDA ANLAŞAMIYOR?

Kiracı-mülk sahibi uyuşmazlıklarında çok farklı örnekler yaşanıyor. En değerli sorun yaşadığımız ekonomik tablo nedeniyle kira bedeli. Kira bedelinin günün ekonomik şartına uygunluğu gereksinimi en ağır tartışma üreten kısım. Bunun yanında tahliye talepleri, tahliye taahhüdünün sürece konulması, yıllık kira belirlenen hallerde kimi kiracılarca ödeme kelamına uyulmak istenmemesi, alt kiracıya kiralama üzere durumlar, sıkıntılar içinde kıymetli bir yer kaplıyor.

ARABULUCULUK ÖRNEĞİ: KADEMELİ ARTIŞTA ANLAŞTILAR

Bir apartman dairesinin mülk sahibi, 4 yıldır tıpkı apartman dairesinde kiracısının bulunduğunu, meskenin emsal kiralarının aylık 30.000-TL olmasına karşın, kiracısının halihazırda 7.000-TL ödediğini, kiranın düşük kaldığını lisana getirmiştir.

Bu nedenle, kira bedelinin rayiçlere uyarlanması talebiyle dava koşulu kapsamında arabulucuya başvurmuştur. Yapılan arabuluculuk toplantısında kira bedeli olarak mesken sahibi 7.000-TL olan aylık kirasının, birebir apartmanda 2024 yılı Ocak ayında kiralanan tıpkı katta yer alan diğer bir dairenin kira bedeli olan 30.000-TL yerine, kiracısının eski kiracı olması nedeniyle 23.000-TL olarak ödenmesini istemektedir.

‘KİRACI 12 BİN TL’DEN FAZLA ÖDEMEM DEDİ’

Bu görüşmelerde tarafların her ikisi de avukatlarıyla birlikte toplantılara katılmıştır. Kiracı 12.000-TL’den üst bir sayı ödemeyeceğini, ekonomik durumunun elvermediğini belirtmiştir. Vakit zaman gerilimin yükseldiği arabuluculuk görüşmelerinde, arabulucu taraflarla birlikte ve özel görüşmeler de yapmıştır.

ARABULUCU DEVREYE GİRDİ! SORUN ÇÖZÜLDÜ

Arabulucu, tarafların anlaşamaması üzerine teklifte bulunarak, sorunun tahlili için öteki bir bakış önermiştir. Bu teklif kademeli kira artışı olmuştur. Bu haliyle 2024 yılı Haziran ayı dahil kiranın 14.000-TL, Haziran 2024 tarihinden itibaren aylık kiranın 6 ay için geçerli olarak 18.000-TL olması ve 2025 yılı Ocak ayı prestijiyle da kiranın yasal hudutta artış konusunda taraflar mutabakata varmıştır. Taraflar eski kira kontratlarının başka kararlarını motamot korumakla, yeni ve kademeli artışla düzenlenen kira bedeli konusunda anlaşmıştır. Bu haliyle taraflar arabulucunun önerisi sayesinde anlaşmıştır.

İKİNCİ ÖRNEK: PEŞİN ÖDEME YAPMAYAN KİRACI İÇİN TAHLİYE KARARI ERTELENDİ

İkinci bir arabuluculuk örneğinde ise konut sahibi ile kiracı ortasında 1 yıl periyodik, kira bedelinin yıllık ve peşin ödenmesi konusunda imza edilmiş bir kira kontratı mevcuttur. Kiracı birinci yıl kirasını peşin ödemiştir. 2. yıl kirası başında ise kirayı, kira kontratında yazan kurala uymayarak, yıllık yerine aylık olarak ödemek istemiştir. Konut sahibi, kira bedelinin yıllık belirlendiği için makul olduğunu, aylık kira bedeli ödemesini kabul etmediğini beyan etmiştir. Kira bedelinin eksik ödenmesi (yıllık ödenmemesi) üzerine mülk sahibi icra takibi yapmış ve sonuçta mahkemeden tahliye kararı da alınmıştır.

Tahliye kararının icra edilmesi öncesinde taraf avukatları ihtiyarı arabuluculuk uygulaması ile bir ortaya gelmiştir. Arabuluculuk görüşmesi görüldüğü üzere mahkeme süreci akabinde hayata geçmiştir. Kiracının, kiralanan taşınmaza yürüme aralığındaki okula giden ilköğretim çağında 2 küçük çocuğu olduğu da belirtilmekle, eğitim öğretim tertibin sekteye uğramaması için tahliyenin ertelenmesi konusunda taraflar mutabakata varmıştır.

‘6 AYLIK KİRA PEŞİN ÖDENDİ’

Kiracı da tahliye tarihine kadarki 6 aylık kira bedelini peşinen ödemiştir. Taraflar 6 ay sonra Kiracı resen taşınmazı tahliye etmez ise, mevcut tahliye kararının tatbik edileceğini de ayrıyeten mutabakatlarına işlemiştir. Bu haliyle, taraflar arabuluculuk marifetiyle, tahliyenin sürecinin ertelenmesi ve eksik kiranın tahliye tarihine kadar olacak halde peşin ödenmesi konusunda mutabakata varmıştır. “